"Коли розумні і чесні люди діють спільно, бовдури і шахраї відступають."
Шарль Піно Дюкло
 
 
 

Все про установчі збори

Лічильна комісія обирається із числа співвласників або їх представників.

Рішення на установчих зборах приймається шляхом поіменного голосування. Кожен співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири чи нежитлового приміщення співвласника в загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

Наприклад:

У будинку 120 квартир і нежитлових приміщень, загальна площа яких становить 5000 кв.м. Громадянину П. належить квартира А, її площа — 100 кв.м.

Розрахуємо, якою є частка площі квартири громадянина П. у загальній площі квартир і нежитлових приміщень:

100 кв.м./5000 кв.м. • 100% = 2%.

Отже, громадянин П. матиме 2% голосів на установчих зборах.

Варто заздалегідь здійснити такі розрахунки та зафіксувати їх, а перед зборами на прикладах пояснити присутнім принцип підрахунку голосів.

Рішення прийняте, якщо за нього проголосувало більше 50% загальної кількості всіх співвласників. Рішення оформлюється особистим підписом кожного, хто голосував, із зазначенням результату голосування («за» або «проти»).

Проведення письмового опитування

Рішення про створення ОСББ під час голосування може не набрати достатньо голосів «за» чи «проти». На цей випадок новою редакцією Закону № 2866-ІІІ передбачено письмове опитування співвласників, які не голосували на установчих зборах. Воно може бути проведене протягом 15 календарних днів із дати проведення установчих зборів. Якщо протягом цього терміну необхідної кількості голосів «за» не набрано, рішення вважається неприйнятим.

Письмове опитування проводить ініціативна група. За бажанням до нього можуть долучитися інші співвласники. Під час письмового опитування співвласник ознайомлюється з текстом – пропозицією у вигляді резолюції, щодо якої пропонується відповісти «за», «проти», «утримався». Питання про створення ОСББ і затвердження статуту повинно мати чітке й зрозуміле формулювання, що не допускає різних тлумачень. Примушувати співвласників проголосувати «за» або «проти» прийняття певного рішення, а також винагороджувати їх за це заборонено.

Співвласники самі заповнюють листки опитування, де зазначено: день опитування, ПІБ співвласника, документ, що підтверджує право власності на квартиру чи нежитлове приміщення, номер квартири чи нежитлового приміщення, загальна площа квартири чи нежитлового приміщення, документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представників), відповідь співвласника на питання «так», «ні» або «утримався», особистий підпис співвласника й особи, яка проводила опитування.

Результати опитування фіксуються в протоколі зборів. Голоси, отримані через письмове опитування, враховуються під час прийняття рішення та мають таку ж юридичну силу, як голоси, подані на установчих зборах. Листки письмового опитування співвласників пронумеровуються, прошнуровуються та додаються до протоколу зборів.

Підготовка проекту статуту ОСББ

Одночасно з прийняттям рішення про створення ОСББ установчі збори затверджують його статут, тому проект цього документа треба підготувати заздалегідь. Статут у двох примірниках підпише голова установчих зборів чи інша вповноважена зборами особа, підпис завіряється нотаріально.

Статут є установчим документом ОСББ і має відповідати вимогам, передбаченим Законом № 2866-ІІІ. Статут об’єднання складається відповідно до типового статуту, затвердженого центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики й політики у сфері ЖКГ.

Нині є чинним Типовий статут ОСББ, затверджений наказом Держкомітету України з питань ЖКГ від 27.08.2003 р. № 141. Однак, відповідно до «Прикінцевих положень» Закону № 417 статути ОСББ, затверджені до 1 липня 2015 року, діють у частині, що не суперечить Закону № 417. На практиці держреєстратори часто не приймають статути, підготовлені за старим типовим зразком. Трапляється 2 ситуації — держреєстратори або відправляють ініціаторів чекати на затвердження нового типового статуту, або приймають до реєстрації «доопрацьований» статут, що не суперечить вимогам Закону № 417. Тому згаданий Типовий статут використовувати в незміненому вигляді не варто.

Під час підготовки статуту можливі 2 варіанти.

Перший: узяти за основу типовий статут. Внести до нього зміни, щоб він відповідав чинному законодавству: вилучити застарілі положення про членство в ОСББ, його умови, порядок набуття та виключення тощо, скоригувати норми щодо складу майна ОСББ, зокрема, норми щодо складу майна співвласників, з урахуванням чинного законодавства, доповнити розділи стосовно прав й обов’язків співвласників, доопрацювати норми щодо керівних органів ОСББ тощо.

Другий: розробити новий статут. До підготовки статуту краще залучити фахівців, бо він має враховувати специфіку будинку, його мешканців, бути розрахованим на реальне застосування під час вирішення практичних ситуацій.

Закон визначає перелік даних, які обов’язково мають зазначатися в статуті:

  • назва та місцезнаходження об’єднання;
  • мета створення, завдання та предмет діяльності. ОСББ, за законом, створюється для забезпечення й захисту прав співвласників і дотримання їхніх обов’язків, належного утримання й використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством і статутними документами.
  • статутні органи об’єднання, їхні повноваження та порядок формування;
  • порядок скликання й проведення загальних зборів;
  • періодичність проведення зборів;
  • порядок голосування на зборах і прийняття рішень на них;
  • перелік питань, для вирішення яких потрібна кваліфікована більшість голосів;
  • джерела фінансування, порядок використання майна та коштів об’єднання;
  • порядок прийняття кошторису, створення та використання фондів об’єднання, в т. ч. резервні, порядок оплати спільних витрат;
  • перелік питань, які можуть вирішуватися зборами представників;
  • права й обов’язки співвласників;
  • відповідальність за порушення статуту й рішень статутних органів;
  • порядок унесення змін до статуту;
  • підстави й порядок ліквідації, реорганізації (злиття, поділу) об’єднання та вирішення майнових питань, пов’язаних із цим.

Відсутність хоча б однієї з наведених вище умов у статуті може призвести до відмови в держреєстрації ОСББ.

Статут може містити й інші важливі для діяльності об’єднання положення, що не суперечать вимогам законодавства. Включення до статуту відомостей про склад співвласників не є обов’язковим.

Олена ТРЕГУБОВА,

юрист, м. Київ