"Коли розумні і чесні люди діють спільно, бовдури і шахраї відступають."
Шарль Піно Дюкло
 
 
 

Підготовка до створення ОСББ

Створення ініціативної групи

На першому етапі формується ініціативна група із мінімум 3 осіб. У її складі – лише власники квартир або нежилих приміщень у багатоквартирному будинку, квартиронаймачі й орендарі не можуть ініціювати створення ОСББ. Виняток — якщо власник орендованої квартири видав їм відповідну довіреність.

Ініціативна група скликає установчі збори, готує роз’яснювальну роботу, проекти документів для розгляду на установчих зборах, запити у Держреєстр прав тощо. Для цього вона призначає дату, час і конкретне місце проведення установчих зборів. За законом, час і місце проведення мають бути зручними для більшості можливих учасників зборів.

Формування ініціативною групою реєстру співвласників

Без наявності даних про всіх співвласників ініціативна група не може законно організувати проведення установчих зборів. Тому що:

а) кожен співвласник має право бути повідомленим і брати участь у зборах, тому порушення такого права вже є протизаконим.

б) згідно із ч. 9 ст. 6 Закону № 2866-ІІІ, рішення про створення ОСББ уважатиметься прийнятим, якщо за нього проголосувало більше 50% загальної кількості всіх співвласників.

Якщо під час створення ОСББ відсутні відомості про власників, які б підтвердили, що за відповідні рішення віддала свій голос справді більшість співвласників, а не просто осіб, присутніх на зборах, у подальшому такі збори та прийняті на них рішення можуть бути визнані незаконними. Тому слід упевнитися, що «за» проголосувала більшість саме співвласників, а не мешканців, зареєстрованих у квартирах осіб, родичів власників тощо.

Для формування переліку всіх співвласників ініціативна група має звернутися до держреєстратора чи нотаріуса для отримання інформації з Держреєстру прав.

Закон № 2866-ІІІ не дає відповіді на запитання, як створити ОСББ у будинках, у яких право власності співвласників не внесено до Держреєстру прав. Питання актуальне, бо в Україні багато будинків старого житлового фонду, де мешкають громадяни, право власності на квартири в яких підтверджується паперовими правовстановлюючими документами, але інформацію про це не внесено до Держреєстру прав. У таких випадках ініціативна група звертатється до осіб, що мешкають у квартирах такого будинку, і встановлює особи власників кожної квартири.

Під час здійснення держреєстрації ОСББ правовстановлюючі документи співвласників не перевіряються. Але нез’ясування інформації щодо окремих власників квартир і неповідомлення їх про проведення установчих зборів можуть стати підставою для судових позовів окремих невдоволених громадян.

Щоб мінімізувати ризики виникнення таких проблем, радимо:

1) спробувати отримати інформацію з Держреєстру прав — так буде отримана інформація про власників певної частини квартир;

2) щодо інших квартир — намагатися встановити власників самостійно шляхом обходу кожної квартири тощо;

3) вести активну інформаційну роботу з мешканцями. Письмові повідомлення в кожну квартиру слід вручати під підпис, а за неможливості — направляти поштою, зберігаючи докази відправлення. Можна зробити оголошення про збори в місцевій газеті, розвісити в під’їзді.

Якщо ініціативна група з усім упорається, але за якихось причин не зможе повідомити окремих власників, на заваді створенню ОСББ це не стане. А претензії таких власників, у т.ч. судові позови, будуть юридично неспроможними (див. рішення Автозаводського районного суду м. Кременчука Полтавської області від 30.04.2014 р. у справі № 524/10639/13-ц, рішення Апеляційного суду Тернопільської області від 30.06.2015 р. у справі № 607/19384/13 ). Порушення ж порядку повідомлення може мати негативні наслідки, про них — далі.

Скликання установчих зборів

Отримавши потрібну інформацію про співвласників, ініціативна група може готувати та скликати установчі збори. Призначивши дату зборів, ініціативна група повинна повімити кожного співвласника про це не пізніше, ніж за 14 днів до визначеної дати письмово. Повідомлення про установчі збори вручати особисто під розписку або надіслати рекомендованим листом.

Порушення процедурної норми щодо повідомлення всіх співвласників може виявитися підставою для судового оскарження держреєстрації ОСББ.

Зміна переліку питань порядку денного після письмового повідомлення співвласників про установчі збори може призвести до оскарження рішень таких зборів і скасування держреєстрації ОСББ. Не бажано включати до порядку денного установчих зборів питання невизначеного характеру («організаційні питання», «інше», «різне»), треба чітко зазначити всі питання, які планується розглянути.

Приклад повідомлення співвласників про проведення установчих зборів:

5

Олена ТРЕГУБОВА,

юрист, м. Київ